Dzierżawa gruntów rolnych pod fotowoltaikę – jak wygląda? Uwaga na pułapki!

Obecnie bardzo łatwo znaleźć inwestora, który wydzierżawi działkę i zajmie się utrzymaniem paneli fotowoltaicznych. Czy jednak dzierżawa gruntu rolnego pod taką farmę jest opłacalna? Jak to wygląda z perspektywy właściciela ziemi? Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najważniejsze pytania!

Czy dzierżawa gruntów rolnych pod fotowoltaikę jest korzystna?

Wykorzystanie słońca do produkcji energii elektrycznej zasilającej obiekty przemysłowe i budynki mieszkalne stanowi synonim zrównoważonego rozwoju. Nie ulega wątpliwości, że energia pozyskiwana ze słońca to przyszłość.

Obecnie nietrudno znaleźć inwestora zainteresowanego budową farmy fotowoltaicznej. Dzierżawa gruntów rolnych pod panele fotowoltaiczne jest dobrym rozwiązaniem dla właścicieli nieużytków rolnych lub pól o niskiej klasie gleby, a co za tym idzie – przynoszących niewielkie plony. Uprawa takiej ziemi z oczywistych względów jest nieopłacalna, a wszelkie inwestycje niosą spore ryzyko finansowe.

Właściciel gruntu, decydując się na wydzierżawienie swojej działki, może zyskać stałe i stabilne źródło dochodu, bez konieczności wkładu finansowego czy pracy własnej. Cena dzierżawy gruntu rolnych pod fotowoltaikę zależy głównie od powierzchni działki oraz ukształtowania terenu. Zysk wynosi średnio od 8 000 do 10 000 zł rocznie za jeden hektar. W przypadku dobrej lokalizacji ziemi oraz przejęcia przez właściciela obowiązku załatwienia spraw administracyjnych, można liczyć na wyższe kwoty.

ZOBACZ: Nielegalna fotowoltaika na dachu kościoła. Konserwator krzyknął: Jezus, Maria!

Jak właściwie ocenić opłacalność inwestycji? Jednym z najważniejszych elementów jest czynsz dzierżawny, a właściwie sposób ustalenia jego wysokości i zawarcia tej kwestii w umowie. W większości podpisywanych umów wysokość czynszu jest uzależniona od powierzchni działki zajętej pod budowę instalacji fotowoltaicznej. Nierzadko pomija się tutaj minimalną powierzchnię inwestycji. Przykładowo właścicielowi obiecywane jest zajęcie 2 hektarów, a finalnie panele fotowoltaiczne nie zajmują nawet hektara.

W takiej sytuacji opłacalność dzierżawy gruntu spada, ale nie jest to jedyny mankament. Zlokalizowanie inwestycji na środku działki utrudnia uprawę pozostałej ziemi. W umowie z inwestorem warto określić czynsz minimalny, który będzie wypłacany niezależnie od zajętej powierzchni działki. Kolejna istotna kwestia to podatki i opłaty, które będzie musiał uiszczać właściciel nieruchomości. Korzystna umowa powinna obarczać tym obowiązkiem dzierżawcę gruntu.

Dzierżawa gruntów rolnych pod fotowoltaikę – warunki

Jakie warunki trzeba spełnić w przypadku dzierżawy gruntów rolnych pod panele fotowoltaiczne? Najczęściej brane są pod uwagę ziemie średniej, słabej i najsłabszej jakości, czyli zakwalifikowane do IV, V lub VI kategorii.

Sprawdzą się również łąki i niezadrzewione nieużytki rolne, położone poza obszarem przyrody chronionej i terenami zalewowymi lub narażonymi na podtopienia. Areał powinien wynosić co najmniej 1-2 hektary, a szerokość działki nie może być mniejsza niż 50 m. W pobliżu nie mogą znajdować się drzewa lub budynki rzucające cień na działkę.

ZOBACZ: Badanie statystyczne z zakresu rolnictwa – GUS będzie kontaktował się z rolnikami

Dlaczego szerokość działki nie może być mniejsza niż 50 metrów? Chodzi o to, aby ustawione w rzędach panele słoneczne nie rzucały na siebie cienia. Musisz też wiedzieć o tym, że w odległości do 400 m od działki powinna przebiegać linia średniego napięcia. Atutem będzie droga dojazdowa. Inwestorowi z pewnością będzie zależało na tym, aby grunt nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania.

O czym jeszcze należy wiedzieć planując wydzierżawienie działki? Kodeks Cywilny jasno określa, że dzierżawca jest zobowiązany do płacenia wydzierżawiającemu czynszu. W zamian może czerpać korzyści z objętego gruntu.

To z kolei stwarza kolejny obowiązek – należy uiszczać podatek od dzierżawy gruntu rolnego pod fotowoltaikę. Według przepisów dzierżawa gruntów rolnych podlega podatkowi rolnemu tylko w przypadku, jeśli będą przeznaczone na cele rolnicze. Jeżeli umowa przewiduje inne cele – w tym postawienie paneli fotowoltaicznych – uzyskiwany przychód podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Jakie zapisy powinny znaleźć się umowie dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę?

Umowa dzierżawy gruntu rolnego pod fotowoltaikę przede wszystkim powinna w należyty sposób zabezpieczać interesy wydzierżawiającego. Przed podpisaniem konieczne jest dokładne przeanalizowanie jej treści, a w razie potrzeby – zasięgnięcie porady prawnika.

Jedną z najważniejszych części dokumentu powinny stanowić zapisy określające możliwość wypowiedzenia umowy. Trzeba tutaj podkreślić, że umowy zawierane na czas określony można wypowiedzieć wyłącznie na zasadach określonych w tym dokumencie.

Właściciel gruntu powinien wystarać się o zapis umożliwiający rozwiązanie umowy w przypadku niewypłacania czynszu, korzystania z gruntu w celach innych niż przewidywała umowa, czy też opóźnienia z realizacją inwestycji.

ZOBACZ: Drugi nabór wniosków na paliwo rolnicze ruszył. Jakie są stawki?

Kolejna sprawa to usunięcie urządzeń po zakończeniu umowy i przywrócenie działki do pierwotnego stanu. Dzierżawca powinien wykonać to w możliwie krótkim czasie, zwykle rekomenduje się termin nieprzekraczający trzech miesięcy. Opóźnienia powinny wiązać się z ekwiwalentem pieniężnym na rzecz wydzierżawiającego.

Dzierżawa gruntów rolnych pod fotowoltaikę – możliwe pułapki

Omówiliśmy pokrótce kwestię podatków oraz umowy poprzedzającej inwestycję. Sprawdźmy zatem, na co należy uważać, aby w przyszłości uniknąć problemów. Po pierwsze – trzeba dokładnie określić czas dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę. Okres ten nie powinien przekraczać 30 lat.

Zgodnie z artykułem 172 Kodeksu Cywilnego zasiedzenie nieruchomości w złej wierze, czyli mające na celu jej przejęcie, uprawomocnia się dokładnie po 30 latach od zasiedzenia. W przypadku dobrej współpracy z wydzierżawiającym grunty zawsze można podpisać umowę na kolejne lata.

Pojawiający się w umowach zapis o możliwości wykorzystywania sąsiednich gruntów rolnika przy budowie farmy fotowoltaicznej lub w celu poprowadzenia drogi dojazdowej bądź okablowania również niesie za sobą duże ryzyko. Taka adnotacja pozwala dzierżawcy na wykorzystywanie części nieruchomości bez uiszczania czynszu.