Coraz droższe mieszkania. Jak pandemia wpływa na rynek nieruchomości?

Z danych GUS wynika, że w całym 2020 roku liczba mieszkań oddanych do użytku jak i pozwoleń na budowę przewyższyła poziomy z 2019 roku. Sprzedaż lokali przez deweloperów również była wysoka. W porównaniu z rekordowym 2019 rokiem spadła zalewie o około 5 proc.

Pandemia i wprowadzone w związku z nią ograniczenia negatywnie wpłynęły na rynek nieruchomości tylko w drugim kwartale zeszłego roku. Wtedy właśnie mocno spadła sprzedaż mieszkań i kredytów hipotecznych. Obniżyły się także ceny transakcyjne na rynku pierwotnym. Później jednak straty były odrabiane i to z nawiązką.

Wbrew wirusowi

Według GUS, w 2020 roku oddano do użytku prawie 222 tysiące mieszkań. To wynik najwyższy od ponad 40 lat. Więcej mieszkań powstawało jedynie w latach 1973-79. U schyłku epoki "gierkowskiej" rocznie przybywało blisko 300 tysięcy lokali, ale ich wielkość i standard były dużo gorsze niż teraz.

Ubiegłoroczny wynik to z pewnością efekt boomu, który zaczął się jeszcze przed pandemią, kiedy rozpoczęto bardzo dużo inwestycji. Gdyby tak duża liczba mieszkań trafiła na rynek przy poważnie malejącym popycie, to z pewnością ceny mocno by spadły. Tak się jednak nie stało, ponieważ popyt utrzymał się na wysokim poziomie.

ZOBACZ: Pandemia zaszkodziła gospodarce. Jednak mniej, niż można było oczekiwać

Jak podkreślają analitycy z Expandera i firmy Rentier.io, zeszły rok zakończył się 3-procentowym wzrostem liczba pozwoleń na budowę, w porównaniu z bilansem 2019 roku. Decydujący był tu ogromny wysyp pozwoleń w grudniu 2020 roku, kiedy wydano ich aż o 72 proc. więcej niż rok wcześniej.

Wszystko dlatego, że występujący o pozwolenie jeszcze w 2020 roku mogli istotnie obniżyć koszty budowy. Od stycznia tego roku obowiązują bowiem zaostrzone normy dotyczące ocieplania budynków. Występując o pozwolenie przed tym terminem deweloperzy zapewnili sobie możliwość budowania w poprzednim standardzie.

Drożej prawie wszędzie

Firmy Expander i Rentier.io ustaliły, że w każdym z 16 dużych miast poszły w górę ceny ofertowe najmniejszych mieszkań (do 35 m kw.). Aż w sześciu miastach ceny kawalerek w czwartym kwartale 2020 roku były o ponad 10 proc wyższe niż przed rokiem. Rekordzistą jest Sosnowiec z 19-procentowym wzrostem. Najmniej, bo tylko o 2 proc., ceny małych mieszkań urosły w Toruniu. Średnio kawalerki zdrożały o 8,4 proc.

ZOBACZ: Przemysł wygrywa z pandemią. Skokowy wzrost produkcji w grudniu

W segmencie mieszkań średniej wielkości (od 35 m kw. do 60 m kw.) wzrosty przekraczające 10 proc. zaobserwowano w pięciu miastach. Najbardziej takie mieszkania zdrożały w Radomiu, bo o 17 proc. Niewielkie spadki stawek pojawiły się w Katowicach (1 proc.) i Białymstoku (0,4 proc.). Średnio w 16 badanych miastach ceny wzrosły o 7,5 proc.

W grupie dużych mieszkań (powyżej 65 m kw.) sytuacja wygląda bardzo podobnie jak w przypadku średnich. Tu również w pięciu miastach firmy Expander i Rentier.io zarejestrowały wzrost cen przekraczający 10 proc. Rekordzistami są Lublin i Radom, gdzie stawki wzrosły o prawie 15 proc. Niewielkie spadki pojawiły się w dwóch miastach - w Gdyni (0,6 proc.) i Gdańsku (0,3 proc.). Średnio duże mieszkania zdrożały o 7,5 proc.

Ofertowe ceny mieszkań w IV kw. 2020 r.

Plusy i minusy kredytów hipotecznych

Ożywieniu na rynku nieruchomości sprzyjało obniżenie stóp procentowych. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego z wkładem własnym wynoszącym 20 proc. spadło z 3,84 proc. w styczniu 2020 roku do 2,42 proc. w styczniu tego roku. Dla tych, którzy spłacali już kredyty było to równoznaczne z obniżeniem wysokości raty.

ZOBACZ: Budownictwo wreszcie ruszyło w górę

Jak obliczyli analitycy firm Expander i Rentier.io, w przypadku zadłużenia w wysokości 300 tys. zł i 25-letniego okresu spłaty rata spadła z 1 557 zł do 1 334 zł. Ci którzy dopiero chcieli zaciągnąć kredyt, dzięki niższemu oprocentowaniu mogli pożyczyć większą kwotę. Dla przykładu, jeśli ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą 1 500 zł miesięcznie, to przed rokiem mógł pożyczyć 289 tys. zł, a teraz - 337 tys. zł.

Dostęp do kredytów w 2020 roku został jednak utrudniony poprzez podwyższenie wymaganego wkładu własnego. Wiosną zeszłego roku większość banków podwyższyła wkład z 10 do 20 proc.

Dobre perspektywy w 2021 roku

Wiele wskazuje na to, że w tym roku ograniczenia dotyczące wkładu własnego zostaną wycofane. Niektóre banki wymagany wkład znów obniżają do 10 proc. (choć nie dla wszystkich klientów), a inne mają taki zamiar.

W dodatku, stopy procentowe prawdopodobnie pozostaną na dzisiejszym poziomie i będą sprzyjać zakupom mieszkań. Kluczowe w 2021 roku będzie jednak to, czy bezrobocie utrzyma się na niskim poziomie, czy gospodarstwa domowe nie stracą części dochodów i czy rynek najmu wróci do normalnej działalności.

Jeśli tak, to na rynku nieruchomości wzrost cen będzie kontynuowany. Na duży popyt już teraz wskazują dane na temat liczby zapytań internetowych - hasło „mieszkania na sprzedaż” na początku 2021 roku jest bardziej popularne niż przed pandemią.