Ceny mieszkań rosną szybciej niż wynagrodzenia Polaków
W drugim kwartale tego roku na kupno mieszkania o powierzchni 50 m kw. trzeba było przeznaczyć 108 średnich pensji netto. Oznacza to, że sytuacja nabywców znacznie się pogorszyła, gdyż jeszcze w ostatnim kwartale 2019 roku do zawarcia takiej transakcji wystarczały 102 przeciętne wynagrodzenia. Dostępność mieszkań jest najgorsza od 8 lat.
Jak policzył Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, w ostatnich kilku latach ceny nieruchomości w Polsce rosły, ale w podobnym tempie zwiększały się też płace. Dostępność mieszkań utrzymywała się więc na stabilnym poziomie.
Nieruchomości dla bogatych
W pierwszym kwartale 2013 roku można było kupić 50 m kw. na rynku wtórnym w dużym mieście za 102 przeciętne wynagrodzenia netto. Po ponad sześciu latach, w czwartym kwartale zeszłego roku ten wskaźnik był na dokładnie takim samym poziomie, choć w międzyczasie - w połowie 2017 roku - zmalał do 95 średnich pensji. W drugim kwartale 2020 roku liczba potrzebnych wynagrodzeń wzrosła nagle do 108.
Nie można jednak zapominać, że dostępność mieszkań jest teraz zdecydowanie lepsza niż w okresie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości. W drugim kwartale 2007 roku do zakupu 50-metrowego mieszkania w dużym mieście potrzebnych było bowiem aż 180 średnich pensji.
ZOBACZ: Ceny mieszkań. Polacy znów zaczęli kupować nieruchomości
Expander wszystkie wyliczenia cen nieruchomości z ostatnich kilkunastu lat oparł na danych pochodzących z: Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Jak podkreśla Jarosław Sadowski, nagłe pogorszenie dostępności mieszkań na przełomie lat 2019/20 wynika z kilku czynników. Po pierwsze z niskiego poziomu średniego wynagrodzenia w drugim kwartale, które wyniosło 3 776 zł netto. To o 2,5 proc. mniej niż w pierwszym kwartale i tylko o 4 proc. więcej niż przed rokiem.
Według danych NBP średnia transakcyjna cena mieszkania na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach wzrosła w ciągu roku aż o 10 proc. Ceny mieszkań zdecydowanie wyprzedziły więc wynagrodzenia. To sprawiło, że wskaźnik dostępności spadł do najgorszego poziomu od trzeciego kwartału 2012 roku.
Urok tanich kredytów
Wpływ na wzrost tego wskaźnika mogły mieć obniżki stóp procentowych. Polacy kupują mieszkania zazwyczaj z pomocą kredytu hipotecznego. Kluczowe dla nich jest więc to, czy będzie ich stać na spłatę raty.
Kilka miesięcy temu ktoś, kto mógł płacić co miesiąc 1500 zł miał w zasięgu kredyt w wysokości 288 351 zł (przy średnim oprocentowaniu na poziomie 3,86 proc.). W czerwcu oprocentowanie spadło do 2,63 proc., co oznacza, że możliwości przykładowego kredytobiorcy wzrosły - był w stanie pożyczyć od banku 329 439 zł. Kwota kredytu zwiększyła się więc aż o 41 tysięcy złotych.
ZOBACZ: Rynek nieruchomości w czasie pandemii. Jak koronawirus wpływa na ceny mieszkań?
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, zauważa, ze z powodu rekordowo niskiego oprocentowania klient, którego dochody nie wzrosły ma wrażenie, że może sobie pozwolić na droższe mieszkanie. Wskaźnik obrazujący liczbę pensji potrzebnych do zakupu nieruchomości może więc utrzymywać się na podwyższonym poziomie do czasu, gdy stopy procentowe wrócą do wcześniejszych, wyższych wartości.
Efekt pandemii
Niewykluczone też, że wystrzał wskaźnika w drugim kwartale mógł być tylko chwilowy. To był to czas lockdownu, kiedy to Polacy przez wiele tygodni nie mogli wychodzić z domów. W rezultacie na rynku nieruchomości zawarto zdecydowanie mniej transakcji niż w poprzednich kwartałach.
W tych niepewnych czasach z zakupem mieszkania prawdopodobnie częściej wstrzymywały się osoby będące w gorszej sytuacji finansowej. Aktywni byli natomiast posiadacze większej gotówki. To mogło przełożyć się na podwyższenie poziomu cen. Jak podkreśla główny analityk Expander Advisors, dopiero dane za drugie półrocze 2020 roku pozwolą ocenić, czy liczba pensji potrzebnych do zakupu mieszkania wzrosła na trwałe.
Droższe mieszkania
Nie ulega wątpliwości, że Polacy po chwilowym zastoju pandemicznym znów zaczęli kupować nieruchomości. Ostatni rok przyniósł wzrost cen ofertowych mieszkań we wszystkich 16 największych polskich miastach.
Medianę cen w dużych polskich miastach obliczyli eksperci Expandera i Rentier.io. Mediana to cena metra kwadratowego uchwycona "w połowie skali", gdyż jest kwotą poniżej i powyżej której wystawiono na sprzedaż dokładnie połowę mieszkań. Można ją nazwać ceną środkową. W lipcu tego roku - w porównaniu z ubiegłorocznym lipcem - mediana cen w największych polskich miastach poszła w górę najczęściej w przedziale od 9 do kilkunastu procent. Wyjątkiem jest Białystok, w którym zanotowano tylko 1-procentowy wzrost ceny środkowej.
ZOBACZ: Mieszkaniowa niepewność studentów. "Rodzice boją się, że będą płacić za puste mieszkanie"
Trzy miasta - ze wszystkich 16 branych pod uwagę - które mają w tej chwili najniższą medianę ceny metra kwadratowego to: Sosnowiec (4357 zł), Częstochowa (4956 zł) i Radom (5058 zł). Cztery najwyższe ceny środkowe Expander i Rentier.io wyliczyli dla: Wrocławia (8292 zł), Krakowa (8780 zł), Gdańska (9669 zł) i Warszawy (10667 zł).
Na dłuższą metę ceny mieszkań będą rosły wraz z idącym w górę poziomem wynagrodzeń Polaków. Skoro chcemy zarabiać tak jak na Zachodzie, to musimy się przygotować także na to, że mieszkania i domy będą równie drogie jak tam.
Czytaj więcej