Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Pułapka w ustawie
Rzecznik Praw Obywatelskich interweniuje w sprawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowej w prawo własności. Uznał, że przepisy nie dla wszystkich są korzystne i poprosił wicepremier i minister rozwoju Jadwigę Emilewicz o rozważenie odpowiednich zmian.
Rzecznik Praw Obywatelskich poinformował o zgłaszanych mu przez obywateli problemach podczas stosowania ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Chodzi o to, że jeżeli dotychczasowy użytkownik wieczysty zapłacił z góry wszystkie opłaty roczne za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, które potem odsprzedał, to nabywca i tak musi uiścić opłatę "przekształceniową".
ZOBACZ: Warszawa: wydano połowę zaświadczeń o przekształceniu
W ocenie RPO takie osoby powinny mieć prawo do nieodpłatnego przekształcenia, tym bardziej, że przysługuje ono np. spadkobiercy użytkownika wieczystego, który uiścił jednorazowo całą tę opłatę.
Ustawa miała na celu przekształcenie od 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność gruntów na rzecz właścicieli domów jednorodzinnych i samodzielnych lokali położonych w budynkach wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Zostali wprowadzeni w pułapkę
Zgodnie z założeniem ustawodawcy, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów miało być odpłatne. Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, są zobowiązane do uiszczania należności za nabycie prawa własności w formie corocznej opłaty wnoszonej przez 20 lat. Wysokość opłaty "przekształceniowej" jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Od tej zasady ustawa przewiduje jednak wyjątki, kiedy przekształcenie następuje bez żadnych dodatkowych opłat – m.in. wówczas, gdy dotychczasowy użytkownik wieczysty uiścił już wcześniej jednorazowo, z góry, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste za cały okres trwania tego prawa.
Okazuje się jednak, że w przypadku, kiedy taka osoba odsprzedała prawo użytkowania wieczystego, to nabywca nie może skorzystać ze zwolnienia i musi uiścić opłatę "przekształceniową".
ZOBACZ: Wynajęli mieszkanie mecenasowi. Od ponad roku nie płaci
W skargach kierowanych do Rzecznika od takich nabywców podnoszony jest zarzut, że zostali wprowadzeni przez ustawodawcę w swego rodzaju pułapkę. Kupując prawo użytkowania wieczystego od zbywcy, który wniósł jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, działali w przekonaniu, że również będą zwolnieni z obowiązku ponoszenia opłat na rzecz właściciela gruntu. Ta okoliczność miała też wpływ na cenę nabycia prawa użytkowania wieczystego.
Roszczenie zostało przecież zaspokojone
Tymczasem przekształcenie nabytego przez nich prawa użytkowania wieczystego do gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu 1 stycznia 2019 r. (czego nie mogli przewidzieć i na które nie mieli oni wpływu) zmieniło w sposób znaczący ich sytuację prawną, bowiem zostali oni zobowiązani do poniesienia opłaty "przekształceniowej".
Zdaniem Rzecznika, w przypadku następców prawnych osób, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, brak jest podstaw do ograniczenia prawa do nieodpłatnego przekształcenia. Takie prawo mają np. spadkobiercy tego użytkownika wieczystego, który uiścił jednorazowo całą opłatę za użytkowanie wieczyste.
A po wniesieniu jednorazowo opłaty za cały okres użytkowania wieczystego roszczenie właściciela gruntu wobec użytkownika wieczystego z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tego gruntu zostało przecież zaspokojone.
Prawo do zabudowy - dekret z 1945 r.
Odrębnym problemem jest nieuwzględnienie w ustawie osób, którym służy w dalszym ciągu tzw. prawo zabudowy, ustanowione przed wejściem w życie dekretu z 26 października 1945 r. o prawie zabudowy. Prawo zabudowy jest starą instytucją prawa cywilnego, pochodzącą jeszcze z ustawodawstwa okresu zaborów.
Przez dziesięciolecia, na skutek kolejnych zmian w przepisach, w wielu wypadkach z mocy prawa zamienione ono zostało w prawo użytkowania wieczystego. Są jednak też i takie sytuacje, w których to nie nastąpiło, przede wszystkim z powodu niewydania w odpowiednim czasie przez organy administracji publicznej odpowiedniej decyzji administracyjnej.
ZOBACZ: W Zielonej Górze naliczają opłaty za chodzenie po chodniku
W skargach do Rzecznika podnoszony jest argument, że treść przysługującego prawa zabudowy w istocie jest zbliżona do treści prawa użytkowania wieczystego gruntu. W okresie, w którym ustanawiano na nieruchomościach prawo zabudowy, było ono - w ówczesnym porządku prawnym - odpowiednikiem dzisiejszego prawa użytkowania wieczystego. Liczne akty prawne przekształcające lub przewidujące możliwość przekształcenia prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego, potwierdziły równorzędność obu tych praw.
Dlatego w ocenie Rzecznika można tu mówić o luce prawnej. Powinna ona zostać uzupełniona przez umożliwienie osobom posiadającym jeszcze prawo zabudowy przekształcenia tego prawa w prawo własności nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe - identycznie jak w przypadku użytkowników wieczystych.
Wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty
Do Biura RPO wpływają także skargi dotyczące zasady wprowadzonej ustawą z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W jej myśl, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, które zostało wszczęte po 5 października 2018 r. - a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r. - roczna opłata "przekształceniowa" jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. A zgodnie z tą ustawą umarza się postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej niezakończone w dniu wejścia w życie ustawy zmieniającej (13 lutego 2019 r.).
Zastosowanie kwestionowanej regulacji w praktyce powoduje, że jeżeli nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, to w przypadku gdy choćby jeden z właścicieli odrębnych lokali (będący współużytkownikiem wieczystym gruntu pod budynkiem) nie odebrał wypowiedzenia opłaty rocznej przed 1 stycznia 2019 r., wówczas dla wszystkich współużytkowników wieczystych roczna opłata "przekształceniowa" jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją.
ZOBACZ: Stołeczne nieruchomości. Kolejne decyzje komisji weryfikacyjnej uchylone
Natomiast w tych sprawach, w których - w wyniku złożenia przez użytkowników wieczystych wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego - postępowania aktualizacyjne były w toku, podlegają one umorzeniu.
Konstytucyjnie zagwarantowana ochrona "interesów w toku"
Taka regulacja jest oceniana jako niesprawiedliwa przez jednostki samorządu terytorialnego. Nałożyła się ona bowiem na trwające już w jednostkach samorządu terytorialnego procedury aktualizacji wartości nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. W okresie tym były już wszczęte oraz wszczynano kolejne postępowania aktualizacyjne, których efektem jest podwyższenie wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a w konsekwencji także i opłat "przekształceniowych".
W skargach do RPO podnoszony jest zarzut, że omawiana regulacja prowadzi w konsekwencji do nieuzasadnionego obniżenia opłat lub nieuzasadnionego zakończenia postępowań aktualizacyjnych w stosunku do wszystkich współużytkowników wieczystych danej nieruchomości. Stanowi ona nadmierną i nieuzasadnioną ingerencję ustawodawcy w samodzielność finansową jednostek samorządu terytorialnego. Godzi również w konstytucyjnie zagwarantowaną ochronę "interesów w toku".
"Ponadto sama redakcja omawianej regulacji w ustawie zmieniającej wywołuje wątpliwości interpretacyjne. Nie wiadomo bowiem, jakich dokładnie postępowań ona dotyczy: czy wszystkich, które wszczęto po 5 października 2018 r. i nie zakończono do 13 lutego 2019 r., czy też tylko tych spośród nich, w których przed 1 stycznia 2019 r. nie doszło do skutecznego doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej" - zauważył Rzecznik Praw Obywatelskich. Dodał, że orzeczenia organów administracji są w tej kwestii rozbieżne.
