Ceny mieszkań. Taniej nie będzie, chyba że kryzys wymknie się spod kontroli
Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie w lutym 2020 roku osiągała poziom 10 tysięcy złoty za metr kwadratowy. Dziś jest taka sama, choć liczba transakcji - z oczywistych powodów - jest w ostatnich tygodniach bardzo mała. Nie zmieniły się ceny także w innych dużych polskich miastach. Pandemia i kryzys ekonomiczny wcale nie muszą sprawić, że mieszkanie stanie się tańszym towarem.
Mieszkania w największy miastach w ostatnich latach szybko drożały. W stolicy ceny są średnio o 18 proc. wyższe niż rok temu. Jednak choć ruch w kancelariach notarialnych jest o połowę mniejszy niż jeszcze kilka tygodni temu, to zarówno kupujący, jak i sprzedający trzymają nerwy (i ceny) na wodzy.
Atrakcyjne procenty
Kluczowe dla rynku mieszkaniowego są niedawne decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Stopy procentowe spadły niemal do zera. Zaraz po ataku koronawirusa - w ciągu zaledwie trzech tygodni - stopa referencyjna została zredukowana z 1,5 proc. do 0,5 proc. To oznacza spadek WIBOR-u i tym samym niższe koszty obsługi kredytu hipotecznego. Polacy, którzy już od kilku lat na rynku nieruchomości widzą okazję do korzystnego ulokowania pieniędzy dostali od Narodowego Banku Polskiego dodatkowy argument.
ZOBACZ: Deweloper wybudował o jedno piętro za dużo. Sprzedał mieszkania, które nie istniały
Koszt kredytu hipotecznego to w tej chwili tylko około 3 proc. Nic tylko zadłużać się i inwestować. Banki, by mieć pewność, że nie przyciągną klientów zbyt optymistycznie oceniających swoje możliwości finansowe właśnie wycofują oferty kredytu hipotecznego z wkładem własnym na poziomie 10 proc. W PKO BP ten próg podniesiono do 20 proc. Przy 10 proc. pozostał Pekao SA, ale już ING Bank Śląski oczekuje od kredytobiorców wkładu własnego aż 30-procentowego.
Zarobić na murach
Tak naprawdę mamy teraz jedne z najniższych realnych stóp procentowych na świecie - są ujemne. Każdy kto ma pieniądze na lokacie czy nawet w najbezpieczniejszych obligacjach, po odjęciu inflacji traci. Oszczędności na coraz większą skalę będą przez Polaków lokowane poza rynkami finansowymi. Zapewne duża część tego kapitału zostanie przeznaczona na kupowanie domów i mieszkań, przeważnie z zamysłem, że będą potem wynajmowane. Zresztą według szacunków NBP już w pierwszym kwartale 2019 roku gotówka stanowiła około 71 proc. środków przeznaczanych na zakup mieszkania na rynku pierwotnym w siedmiu największych polskich miastach.
ZOBACZ: Deweloper nie dokończył osiedla. 42 rodziny zostały z niczym
Wysoki popyt na mieszkania będzie nadal podnosił ich ceny. A głód mieszkań (własnych, czy wynajmowanych) ciągle powinien być duży. Wskaźnik liczby mieszkań na tysiąc obywateli w Polsce jest na poziomie 370, podczas gdy średnia dla krajów Unii Europejskiej wynosi około 480.
Krach z lat 2006-07 nie do powtórzenia
Czas pandemii jest dla niektórych okazją do snucia analogii między dzisiejszą sytuacją, a bańką spekulacyjną z lat 2006-07, która zakończyła się wielkim spadkiem cen. Ceny mieszkań zdecydowanie wyprzedzały wówczas wzrost płac. Miało to związek z liberalną polityka kredytową, a zwłaszcza z wysypem kredytów frankowych.
ZOBACZ: Wbrew kryzysowi. Ten sektor gospodarki nie cały czas rośnie
Dziś kredyt też jest tani, ale - przypomnijmy - nie jest łatwo dostępny. Wymogi dotyczące wkładu własnego są bardziej rygorystyczne, a kwota udzielanej pożyczki nie jest tak duża jak przed rokiem 2007, kiedy banki przyznawały finansowanie nawet na 130 proc. wartości nieruchomości. W dodatku, od wielu lat ceny mieszkań przyrastają proporcjonalnie do wzrostu płac, co oznacza, że ich wzrost jest racjonalny.
Tu pojawia się argument, że najnowszy kryzys ekonomiczny przyniesie wielu Polakom obniżkę płac, a nawet bezrobocie. Ludzie, gdy pogarsza się ich sytuacja finansowa w pierwszej kolejności rezygnują z marzeń i ambicji mieszkaniowych, a już na pewno są mniej skłonni do kosztownych inwestycji w mury. Wtedy popyt zmaleje, a nieruchomości stanieją.
Kryzys ekonomiczny - wielka niewiadoma
Realizacja takiego scenariusza będzie tym bardziej prawdopodobna im dłuższy i głębszy będzie kryzys gospodarczy, a na razie nic w tym względzie nie jest pewne. Wiadomo natomiast, że w ostatnich tygodniach z powodu narodowej kwarantanny portale z ofertami mieszkaniowymi są rzadziej odwiedzane przez potencjalnych klientów. Wraz ze znoszeniem lockdownu portale powinny jednak odżyć, podobnie jak agencje nieruchomości i biura obsługi klientów na nowobudowanych osiedlach.
Trzeba tu dodać, że praca na budowach nie została wstrzymana na przełomie marca i kwietnia. Budownictwo nie jest branżą szczególnie narażoną na wpływ koronawirusa. Pod koniec lutego tego roku w całej Polsce wznoszonych było ponad 820 tysięcy mieszkań. Z drugiej strony, jeśli ta duża podaż mieszkań natrafi na zmniejszony popyt nagle zubożałego społeczeństwa, to rzeczywiście może to skończyć się spadkiem cen.
ZOBACZ: Złoty słabnie. Tańsze kredyty w naszej walucie, frankowicze w strachu
Wnikliwi obserwatorzy życia w dobie pandemii odnajdują jeszcze jeden czynnik, który może obniżyć ceny wielkomiejskich mieszkań, a także powierzchni biurowych. Jest nim wzrost znaczenia pracy zdalnej. Wymuszona przez koronaswirusa praca online może stać się nową, atrakcyjną formą życia i aktywności zawodowej. Niewykluczone, że z tego powodu za kilka lat wzrośnie liczba osób mieszkających na wsiach lub przedmieściach.
Im lepiej, tym drożej
Lista argumentów przemawiających za utrzymywaniem cen mieszkań na dotychczasowym poziomie, a nawet za ich wzrostem też nie jest krótka. Rosną ceny materiałów budowlanych i robocizny. Szczególnie duży ich ruch oglądaliśmy w 2018 roku i na początku 2019 roku. Samo stawianie ścian podrożało przez ostatni rok o prawie 20 proc. Nadzieja w tym, że skoro ceny materiałów budowlanych są ściśle związane z cenami surowców, w tym taniejącej teraz ropy naftowej, to może odwróci się trend rynkowy.
W kosztach budowy domów wielki udział mają wynagrodzenia dla robotników. Podniesienie z początkiem tego roku płacy minimalnej do 2600 zł brutto miesięcznie nie działa na korzyść zainteresowanych kupowaniem mieszkań. Być może obecny kryzys spowoduje, że porzucony zostanie plan ambitnego zwiększania minimalnego wynagrodzenia do 4000 zł pod koniec 2023 roku.
ZOBACZ: Uwaga na "wakacje kredytowe". Co naprawdę oznacza niski kurs złotego?
Nie można natomiast liczyć na cofnięcie - wchodzących w życie w 2021 roku - bardziej restrykcyjnych wymogów co do warunków technicznych, jakie będą musiały spełniać nowe budynki. Według ekspertów podniosą one koszty inwestycji nawet o 5-7 proc.
Przed rynkiem mieszkaniowym rysują się dwie perspektywy. Jeśli kryzys gospodarczy nie osiągnie wielkiej skali, to ceny nieruchomości nie spadną, bo nie zmaleje drastycznie liczba Polaków dysponujących dużymi zasobami gotówki i szukających lepszych okazji inwestycyjnych niż lokaty bankowe. Z kolei ewentualny wielki kryzys obniży ceny mieszkań, ale wtedy tylko nieliczni będą mieli finansowe możliwości, by inwestować w metry kwadratowe.
Czytaj więcej